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真的,現在湊夠首付也別高興太早,能貸到款買房才算厲害。有業主賣一買一遭遇貸款遲遲下不來,也有開發商2億多按揭貸款拖半年下不來。

近日,全國各地銀行停止發放個人貸款的現象愈演愈烈,記者調查珠三角七大城市發現,除了惠州以外,珠三角大部分城市都出現數家銀行停貸,而即便是沒有停貸的銀行,也有可能遭遇最高首套房貸利率上浮20%的“搶錢”行為。記者採訪了解到,額度已用完、市場利率化以及控制房貸防範風險或是此輪房貸危機的主要原因。

太悲劇,珠三角多家商業銀行停貸

2013年5月,原來家住廣州增城的劉媽媽做了一個重要的決定,要賣一買一將房子搬到廣州市區去,結束已經持續3年多的樓巴生活。

“做下這個決定之後,我很快就將自己家的房子放盤了,同時也到天河區相中了一套房子。不到半個月,就有買家決定出125萬買下我增城的房子,而天河的房子也達成了協議,交了定金。”劉媽媽告訴記者,她賣一買一,如果貸款順利到此就結束了,現在則遭遇了麻煩。

“買我房子的人給了我首付款之後,我拿去提前還了貸,然後就等買家去貸款,貸款的錢則準備給天河那套房子做首付。”她説,本來説好一個多月就能放款的,到現在一直都沒放款,而且銀行也沒法承諾放款時間。“賣房子的錢因為銀行放貸時間拖長拿不到,買房這邊原業主也已經申請了提前還貸,等著我的錢還貸贖證,現在面臨違約的風險。”

南都記者調查發現,近期如劉媽媽一樣遭遇房貸麻煩的人不在少數,甚至有仲介表示能夠被銀行受理的已屬不錯,不少銀行甚至已停房貸業務。

“房貸現在收得很緊,因為很難做。我們銀行最近停了一段時間,都是不放款的,後面是否開放要等一段時間。”珠海廣發銀行一位房貸負責人表示。記者調查發現,目前在珠三角範圍內,商業銀行已經成為停貸“重災區”。比如廣州有廣發、民生和平安三家銀行已經停止發放個人住房貸款;深圳則在此基礎上,再加上興業銀行和郵政儲蓄銀行也停止房貸業務。除惠州以外,每個城市基本都出現停貸的銀行。佛山廣發、南海農商行等股份制銀行,目前因為額度緊張,已不接受個貸申請;東莞方面廣發銀行、民生銀行和平安銀行已全面停止貸款業務;中山的廣發、郵政儲蓄銀行也已經暫停了首套房貸業務;珠海的民生、平安和招行亦明確表示停止房貸業務。

太坑爹,首套優惠沒了,利率還上浮

除了上述已經停貸或者處於半停貸狀態的銀行之外,南都記者調查發現,包括四大行在內的一些銀行目前雖然仍能辦理房貸業務,不過上半年有的首套房貸8.5折優惠,如今卻基本變成了一個傳説。在惠州的廣發行,首套房貸利率要在基準利率基礎上上浮20%,成為上浮利率最狠的銀行。在這座城市,除了工行和農商行還可按基準利率,建行、郵政、廣發、交行、招商等銀行均上調首套房貸利率。即便上浮幅度最低的交行,8月上旬也開始取消打折優惠利率,一手房首套針對在該行買了理財産品的客戶,利率上浮2%-5%,否則上浮5%。其他銀行則基本上浮5%-10%之間。

“我們談了兩個銀行,首套房貸利率都要上浮10%,而且放款時間都還不能保證。”佛山禪城城南某在售樓盤行銷負責人告訴南都記者,現在不少樓盤都因為銀行額度緊張的問題,和有額度的銀行簽訂協議。而東莞調查的多家銀行中,只有招商銀行、中信銀行、浦發銀行對於合作樓盤首套房貸執行基準利率。而興業銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行以及東莞本土銀行均將首套房貸利率上浮了10%。廣州方面浦發銀行首套房貸利率至少要上浮5%,中信、廣州農商行、東亞銀行都要上浮10%。

太拖拉,放款有可能要等到明年1月

除了房貸利率的優惠基本消失,更讓人擔心的是,不少銀行即便申請房貸成功,放款時間也是遙遙無期,極易引起合同糾紛。“從來沒試過要等這麼久,以前一般最遲三個月可放款,現在起碼要五六個月”。從事二手房經紀工作7年,廣州中聯地産黃埔區負責人邱記華稱遭遇從業生涯中房貸放款最慢的幾個月。

記者了解到,其實在往年亦出現過住房貸款停貸或者放款時間長的問題,不過今年房貸收緊似乎來得特別早。早在最近停貸事件發酵之前,四五月份的時候,廣州的銀行就陸續被曝放款變慢。而到了六七月份,原本比純商貸款至少慢一個月的公積金貸款,放款速度就實現彎道超車快過純商業貸款。

“前一段時間,廣州買家和業主也到了空前憤怒時期,一些買家或業主找到銀行理論,發飚等。現在經過幾個月的折騰,他們已漸漸接受現實。”某按揭公司人士告訴南都記者,一兩個月前還有很多客戶去找銀行鬧,找我們吵,還説要告仲介告按揭,但現在的客戶都漸漸接受銀行放款的蝸牛速度,“他們知道吵也沒有用,只能慢慢等”。

“至少要上浮5%,一般要求上浮10%,反正基準肯定是做不了的。”珠海工行一位房貸負責人表示,利率越高放款越快,如果客戶願接受上浮10%的利率,審批完成很快就可放款。

針對目前貸款供不應求的局面,甚至有銀行推行客戶自選利率方式。如深圳農行表示,現在首套房貸利率優惠也可以做95折,但根本放不下來款,如果是基準的話,則可以排隊在前面。深圳浦發也表示,現在對外首套房貸利率政策是9折,但不一定能批,批了不一定有款放。

從整個珠三角的情況來看,受制于額度緊張,大部分銀行的放款時間都需要2-3個月,有些銀行甚至已經無法確定時間表。例如在廣州,大部分銀行還可以在3個月內放款,但也有興業、農商行、招行、郵政、光大等銀行無法確定放款時間。在中山,不止一家銀行表示現在申請貸款,放款可能要等到明年1月1日。工商銀行工作人員表示:“上面收緊信貸,放款要等額度配置,但今年能否拿到款就很難説了,三個月都算快的,整個趨勢都是這樣。”

銀行否認

不是停貸只是限額

儘管事實上已停房貸,不過,銀行依然表示否認。此次停貸風波中的主角之一平安銀行,在日前的中報業績發佈會上,平安銀行副行長趙繼臣表示,關於房貸的政策,該行一直沒有停止對個人住房貸款和開發貸款的發放。平安銀行加強了所有貸款領域的一些限額管理,在房地産開發貸款和零售按揭業務等方面每年都有限額標準和要求,業務只能在限額之內做。另外一家長期陷入“停貸”風波的民生銀行也曾表示,民生銀行從未下達停貸通知或文件,但在分行和支行層面,不同網點會根據自己的額度調劑。近年來,該行把有限的貸款額度優先用於支援小微企業,因此房貸規模相對不大。

探因

“不做房貸的最大原因就是利太薄”

貸款利率市場化惹禍?

為什麼停發個人房貸?一位招商行中層直言不諱地告訴記者:“額度!因為沒有額度了。”

在不少業內人士看來,多家銀行停貸或提高房貸利率的作法,無疑與利率市場化有關。目前壓縮房貸已成為不少中小銀行共識,在利率市場化下和房地産市場調控持續加碼的背景下,轉向更高收益的經營性貸款才能優化房貸佔比過重的資産結構。

據了解,從今年7月20日開始,央行就取消了金融機構的貸款利率下限,由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水準。不過為了嚴格執行差別化的住房信貸政策,促進房地産市場健康發展,個人住房貸款利率浮動區間沒有做出調整。

對於個人住房貸款利率的浮動區間不變,上海易居研究院副院長楊紅旭就表示,銀行將更加不願意滿足低利率房貸。“國務院要求優先滿足首套房貸,但是利率市場化以後,銀行必定更不願意發放首套房貸。”

招行一位中層告訴記者,其實現在不做個人住房貸款,最主要的原因就是沒有額度。從宏觀政策來看,國家都鼓勵將信貸資源優先用於小微貸款業務,在房貸總額有限的情況下,會更多向那方面傾斜。“另外從我們自身而言,小微企業的貸款利率至少基準利率上浮27%,而首套房貸執行基準利率,二套房貸也只能上浮10%,肯定會選擇利潤更高的業務來做。”

一位民生銀行員工也告訴記者,不做房貸的最大原因就是利太薄。“現在經營性貸款量很大,貸款利率一般都在基準利率上浮30%以上,而且都是短期,時間在一年以內,可以説賺得又快又多。”他表示,房貸方面現在基本不做,即便是貸款利率可以上浮10%的商用物業貸款,也僅對批量合作的客戶做,散戶也不做。

一位銀行信貸部經理也告訴記者,銀行從控制風險的角度考慮,為了保證資金的流動性,會控制短期貸款和中長期貸款的比例。另外從資金利用率的角度來看,也會儘量選擇高收益的和期限短的業務來做,而房貸業務顯然不在此列。

上半年成交過猛透支額度?

在熟知市場的一些按揭人士看來,其實今年銀行的貸款規模並沒有比去年小。“我聽説某國有銀行去年針對廣州的房貸和純抵押類的額度有90億,今年有130億”。不過該人士的説法未獲銀行方面證實。

今年上半年房地産成交量同比去年暴漲卻是不爭的事實。一位按揭行業人士透露,由於今年三四月份廣州的一二手房地産市場成交均出現爆漲,當時仍有8.5折優惠利率的銀行,接受了大量的房貸申請,從而提前透支了額度。“目前,一些銀行會將貸款額度的使用精確到天來分配。”

不過業內人士也表示,和2011年等時段將利率上浮至5%至15%不同,今年到目前為止大多銀行對首套房貸基本的底線仍是有基準利率,而往年的針對房貸出現的額外手續費、保險費或規模費一類今年亦沒徵收。只是,將放款的時限不斷延長。

對於當前部分停貸或者房貸利率上調的現象,上半年房貸業務一直有8.5折優惠的廣東省工行回復記者採訪表示,該行根據國家、監管部門和上級行制定的差別化個人住房貸款政策,對申請貸款購買首套自住房的家庭,各地區定價標準有所不同,目前為基準以上。對符合工行風險定價條件和貢獻突出的個別優質客戶利率可以適當優惠,但優惠利率最低不低於基準利率的0 .85倍。

省工行接受南都記者採訪時表示,房貸的審批上,該行按照監管部門和上級行的管理要求均衡有序投放貸款,視客戶申請貸款時間、資料齊備情況等序時安排發放。

房價處高位,控制房貸防範風險?

在今年8月中旬,銀監會發佈了包括《關於商業銀行實施內部評級法的補充監管要求》等在內的多個資本監管配套政策文件,其中提出個人住房貸款的違約損失率不得低於10%。

據了解,每個金融機構都有一套以貸款違約概率和貸款違約損失率為參數的數學模型,違約損失率越高,可能針對該系列貸款的約束會越多。而房貸違約損失率不得低於10%的規定同樣會影響房貸的放款額度。

不少業內人士認為,各大銀行響應銀監會要求,嚴控資産品質,暫停房貸也在意料之中。目前房價居於歷史高位,銀監會提高監管有利於防範風險。

知名財經評論家葉檀認為,各地頻繁出現銀行的停貸,一方面因為自從7月份開始,銀行的存款出現下降,廣義貨幣和社會融資的下降,導致銀行想貸也沒那麼多錢貸了。“首先就是居民存款的大幅下降,因為大家對目前的存款利率是不滿意的,都會把銀行的錢拿出來做投資,做理財。這種情況此前也有出現過,不過銀行都會通過表外轉表內的方式來平衡,但是現在銀監會對於表外傳表內控制非常嚴,比較難操作。”

另一方面是中國房價已經出現了連續15個月的上升,有些地方甚至出現了連續幾十個月的上升。通過房貸利率來調節房價是一個常用的做法,現在房價位於高位,已經不需要較低的房貸利率來刺激了,讓更多的真金白銀流入房地産,而不是通過杠桿。

影響

開發商叫苦:

2億多按揭貸款

拖了半年

銀行額度告急導致審批難度加大,放款週期變長,已對房企造成實質性影響。近日,不少開發商接受南都記者採訪時表示,尤其是按揭貸款的延期發放,已對房企帶來明顯衝擊。

“我們惠州的仲愷項目城市佳園與3家國有四大行之外的股份銀行合作,目前有幾百萬元的按揭貸款,審批已經通過,但銀行沒有額度,已經拖了4個月沒有放款。”金寶集團總裁蕭宇平説,延期放貸已對金寶在資金週轉方面造成了一定影響。

而受到衝擊更大的還有德威集團,該公司執行總裁周鵬告訴記者,最大的影響就是按揭貸款部分。“德威開發的項目浪琴灣和摩卡小鎮涉及到的按揭貸款目前有2億多元,從2月份拖到現在已經有接近6個月的時間,銀行一直沒有放款,而這些貸款基本都已達到了放款條件。”他表示,這兩個項目的按揭銀行一共有4個,建行放款速度快一些,工行就比較慢,現在還有幾千萬按揭款沒放出來。如果繼續拖延時間太長,德威就要考慮換其他銀行按揭了。

增城某大型樓盤開發商人士則告訴記者,近期停貸的銀行是有幾家,但是遇到停貸轉銀行就行了,畢竟像四大銀行還是沒有停貸的。“至於貸款利率升高的問題,其實現在買房的都是剛性需求,而且房貸的部分也不是一次性付出的,正所謂雞都買了,醬油錢漲了也還是會去買的。”他表示,不過對開發商自身而言,銀行放款速度慢,未來會導致回款週期拉長。

剛需受傷:賣一買一慘遭殃

中地行策劃總監謝沁表示,像廣州一手買家本身遇上雙合同,裝修款得一次性支付,其購房成本大大增加,可能會面臨不得不放棄購房或延緩入市。

最近在南海某在售樓盤買下一套小戶型單位,作為自己名下第一套房的白領阿惠告訴記者,銷售人員跟她説,原來樓盤有5家銀行合作,但現在能放款的只有2家銀行,其中一家銀行還要上浮5%,“早知道就幾個月前出手呢,現在貸款合同也還沒簽,銷售説到下半年會更難。”

“其實最麻煩的就是賣一買一的客戶了,可能房子賣了,錢收不到,無法買另一套房,交接環節稍有閃失就可能變成違約。”滿堂紅研究部高級經理周峰表示,銀行放款慢二手小業主收款難,也影響再買房,而買家也因此難以及時收樓。他認為,銀行收緊信貸,也導致很多二手小業主暫時不敢賣樓,一些買家因為置業成本增加,也延緩了入市買樓時間。

競宇按揭總經理鄢紅勝和匯瀚按揭高級經理莫靜建議,在這種情況下,買家和業主在簽合同時都要謹慎,要預留足夠的時間放款,延長交易時間。

葉檀認為,銀行的停貸現象,從長期來看對房地産市場會造成影響。首先就是擠出那部分需要通過貸款才能買房的低收入群體,最終這部分人可能會被迫進入部分産權的市場或者保障房系統。

例外

外資銀行仍有優惠空間

值得留意的是,儘管整個房貸市場上額度普遍偏緊,但是依然有部分銀行能夠拿出首套房貸的利率優惠,而這些銀行普遍多為外資銀行。

中山恒生銀行工作人員接到記者電話後笑著連稱“你真沒打錯”。他表示,購買恒生銀行有合作的樓盤,首套房貸可享受基準利率折扣8.5折或9折,並且審批通過後能很快放出款來。該工作人員説,恒生作為香港最大銀行風格穩健,所以現在相對從容“中資很多銀行過於冒進了”。

而在廣州,恒生、渣打、匯豐、花旗等外資銀行首套房貸在符合條件的情況下仍有8.5折優惠;深圳的恒生、渣打銀行亦同樣可享8.5折優惠。不過也有不少銀行人士指出,外資銀行的利率優惠往往是個吸引人氣幌子,後面可能會有諸多條件限制,未必容易貸到。如珠海外資銀行儘管還有利率優惠,不過也是條件多多。以渣打銀行為例,雖然可以享受8.5折的優惠,而且在兩個月之內可以放款,但必須存10萬元的存款一年。而匯豐銀行最低可以享受9折,不過在珠海只有鳳凰谷、中海銀海灣和天海山色園三個豪宅盤可享受。

新聞回放

國務院:支援首套房貸款

2013年6月19日,李克強總理主持國務院常務會議,研究部署金融支援實體經濟政策措施。會議確定推進利率市場化改革,支援居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅遊等信貸需求。

帳單

貸款100萬月供或多近千

記者了解到,按照此前首套房貸仍能享受8.5折優惠來算,商業貸款100萬元,20年期,採用等額本息還款法,還款總額為166萬元,月供6917元。而如今在大多數銀行已經取消首套房貸利率優惠,甚至利率要上浮10%才能貸到款的情況下,採用同樣的還款方式,還款總額則提升為189萬元,月供為7877元,等於每個月要多還960元。